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上半年融资-2019年中南建设土储紧随国家战略-厦门特区新闻广场

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上半年實現房地產合同銷售金額811.8億元,同比上升24%,地產業務營業收入154.2億元,同比增長47%,增速領跑TOP20房企。此外,公司上半年建築業務也同樣有明顯增長,營業收入同比增長38%,達79.3億元。在主業房地產的規模增長上,中南建設繼續保持良好勢頭。上半年實現合同銷售812億元,銷售面積646萬平方米,同比增速都達到24%。

「營收同比增長52.3%,凈利潤同比增長41.6%,總資產同比增長13.7%」,這是中南建設(000961)用實際行動獻給中南集團成立31周年的祝福,「逐夢不止,壯懷未已」,未來中南建設必將穩中蓄力、穩中求變,實現有質量的快成長。

從南通到上海,從28人、5000元資本的小包工隊,逐步成長為足跡遍布五大洲,位居2019中國房地產開發企業17強的大型上市公司。31年的聚焦發展成就了今天的中南集團,31周歲的中南,全國化發展正式進入全面提速期。

此前,中南置地將已經布局的區域公司全部改名為「戰區」,「戰區」之間在相互競爭的同時也進行戰略裂變。中南提出,未來中南置地將聚焦一二線都市圈,以及具有產業支撐的內生三線、軌交節點城市及板塊,通過「住宅開發主航道、商業酒店輔航道」的雙航道戰略進行發力。

中南集團總部大樓。中房報記者  苗野|北京報道

━━━━现金流充裕,偿债能力增强

在2018年股權激勵計劃首期兌現之際,今年五月,中南建設針對企業中層骨幹員工再次推出大手筆股權激勵,本次面向的激勵對象高達486人,擬授予股票期權1.38億份。此次期權激勵方案是中南建設組織優化的一個重要組成部分,將業務骨幹與公司發展緊密結合,變「要我干」為「我要干」,搭建了「引得進、留得住、用得好、調得動」的人才發展平台,為公司的成長積聚力量。

今年上半年,中南建設房地產業務結算規模大幅增加,建築業務完工也明顯增長。雙主業的共同推動讓中南建設的業績成長空間得到了進一步釋放。

此外,中南建設2018年度分紅派息方案也在今年上半年完成,每10股派發紅利1.2元,累計派發4.45億元。

中報顯示,中南建設目前在一二線城市銷售金額佔總銷售金額的比例為46%,三四線城市銷售金額佔總銷售金額的54%。其中長三角、珠三角和內地核心城市土儲面積佔比超80%。

從土儲來看,中南建設主要聚焦長三角、珠三角以及內地人口密集核心城市。目前325個項目中,位於長三角地區的項目高達175個,規劃建築面積3755萬平方米,佔全部土儲的57.1%。

但中南建設始終在不斷拓展新的融資渠道。今年以來,公司發行美元債券合計5億美元。其中在6月13日,成功在境外首次發行了3.5億美元債券,收到近60家境外知名投資機構下單,獲得近4倍的超額認購,融資結構進一步優化,整體融資能力得到提升。

時間是最大的革新家,有時候革新的甚至是一個時代。

在地產調控迭代、金融監管收緊的大背景下,中南建設在8月27日依然向投資者交出了一份亮眼的成績單。2019年上半年公司營業收入、凈利潤、現金流等財務指標保持穩健增長,整體規模持續提升,綜合實力首次躋身房企16強。

2018年至今,房地產調控政策越來越頻繁,調控範圍從國內發債向海外融資、信託等渠道擴散。多扇融資門被關,或半關,房企的融資形勢十分嚴峻,似有圍、追、堵、截的態勢。

8月26日,中南建設公布了2019年上半年的成績單。這半年,中南建設做到無懼市場調整,跑贏周期,實現逆勢增長。

東方證券分析師認為,中南建設銷售和投資節奏穩健,城市布局穩定合理。槓桿率下降,債務保障能力提升。2019 年上半年凈負債率為 185.6%,較 2018 年底下降 5.9 個百分點。現金短債覆蓋比率 1.5,較 2018 年底有所提升,短期債務風險保障能力進一步增強。

━━━━一手穩固硬基礎,一手抓好軟實力

本文首發於微信公眾號:中國房地產報。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

數據顯示,中南建設共實現營收233.2億元,同比增長52.3%;歸屬上市股東的凈利潤13.1億元,同比上漲41.6%;總資產2680.1億元,同比增長13.7%;經營活動產生的現金流量凈額14.4億元,處於行業較優水平。

━━━━業績規模穩健增長,保持高質量發展態勢

截至2019年6月末,公司持有貨幣資金達249.5億元,相對2018年末增加45.3億元。上半年經營性現金流入580.1億元,是一年內到期的各類有息負債的3.5倍,現金短債比由18年年末的1.13提高到19年6月末的1.49,提升31%。

2018年中南建設針對公司高管發佈股權激勵計劃。最新財報顯示, 2018年股權激勵的第一個行權期的行權目標為2018年度公司歸屬上市公司股東凈利潤相對上年的增幅不低於240%,目前這一期的考核目標已經實現,相應激勵行權也在兌現中。

中南建設是以房地產和建築施工為雙主業的上市公司,成立於1988年2月。公司業務涵蓋房地產開發、工程總承包、海綿城市建設、地下管廊建造、市政工程、安裝等領域。截至2019年6月末,房地產業務全國共有325個項目,累計進駐106個城市,覆蓋國家東部人口密集省份,為後續階段的業績增長埋下伏筆。

本次授予的股票期權,激勵對象行權需要滿足的公司業績考核要求為2019年、2020年和2021年歸屬上市公司股東凈利潤,相對2017年的增長幅度分別不低於560%、1060%和1408%。激勵對象只有在年度績效滿足考核要求的前提下,才能行使當期權益。

在今年上半年國內外經濟面臨下行壓力,房地產行業金融監管收緊的大背景下,中南建設在變與不變之中蓄力前行,變的是不斷提升的經營質量,不變的是對現金流安全性的嚴格要求。

良好的現金流疊加融資能力的提高使得公司償債能力進一步增強,實際經營風險降低。今年上半年,中南建設總負債率由2018年末的91. 69%下降到2019年6月末的91.23%,下降0.46個百分點;剔除收到現金但因為產品還未竣工收入未確認前視為負債的預收賬款后的資產負債率為43.35%,同比下降1.62個百分點,公司真實的有息負債總額2019年6月末僅685.5億,均處於行業低位。

商業地產 南通CBD實景圖。

截至六月末,中南建設已簽約尚未結算資源價值高達1283.3億,是2018年全年營收的3.2倍,按中南建設預計,2019年全年結算毛利率將高於上年(19.56%)。隨着下半年更多項目進入結算期,毛利、凈利均有望提升。

從半年報可以看出,2019年中南建設土儲緊隨國家戰略,不斷聚焦長三角、珠三角以及內地人口密集的核心城市進行布局。上半年,中南建設房地產業務新增項目27個,土地投資總額為269億元,規劃建築面積合計420萬平方米。

除了公司發展底氣有「硬核」,企業文化及組織梯隊建設所代表的「軟」實力也是中南建設打開未來成長空間的又一把鑰匙。

截至六月末,中南建設已進入全國106個城市,累計共有325個項目,在建面積3214萬平方米,未開工面積1309萬平方米,未竣工面積合計4523萬平方米,其中一二線城市面積佔39%。

「新增項目中,長三角、珠三角和內地核心城市規劃建築面積佔比超過80%。這些土地將在相關利好政策落地中持續受益,優質的土儲為公司長期可持續發展打下堅實基礎。在增加土儲的同時,中南建設也適度增加一二線城市的資源佔比,控制中小城市的單項目規模,戰略布局進一步完善。」中南建設相關人士表示。

中南建設並未公布2019年度的銷售目標,但根據目前月度平均比上年增長超過20%的增速粗略計算,其2018年合約銷售1466億元,今年的合同銷售額或在1750億元以上。

正如中南控股董事長陳錦石在新春致辭中所言,新的一年要緊緊圍繞中南集團2019年定調報告,充分發揮全產業鏈優勢,堅定不移抗風險、防風險,堅定不移提質增效謀發展,努力向中國企業500強前100名、世界企業500強邁進。

顯然,中南建設這位地產界的「優等生」正在規模賽道上疾馳,為實現有質量的快增長蓄力。

雖然新增土儲地價有所提升,但中南建設上半年拿地金額占當期銷售金額比例僅有33%,與上年相比下降8個百分點。

從中南建設2019年中期業績報告可以看出,無論是經營規模還是收益質量,均實現了新的跨越和突破。

房地產行業下半場,是房地產企業軟硬實力的大比拼。如果說現金流是房地產企業穩定發展的「壓艙石」,那麼土儲貨值就是房地產企業未來發展的「加速器」。

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